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文：任泽平团队aj九游会官网

导读

近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产市集止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门蚁合召开新闻发布会，先容促进房地产市集牢固健康发展关联情况，明确促进房地产市集止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《对于促进房地产市集牢固健康发展关联税收政策的公告》，明确多项解救房地产市集发展的税收优惠政策。

本次房地产税费的下调是一项积极的步履，但似乎未能触及现时问题的中枢。与之前的放延期购和镌汰利率政策相似，尽管这些步履自身是正面的，但其潜在服从可能受限。原因安在？要津在于这些政策未能精确定位问题的本质。现时房地产市集的发展阶段也曾发生了变化，供求关系也随之调理，举座市集已基本达到供求均衡，在局部区域出现了分化。此外，住户的收入和行状预期普遍不高，这与以往的情况造成了光显对比。因此，咱们不应期待通过简便的政策缩小就能重振市集。517新政就是这一表象的较着例证。

现时市集的中枢矛盾在于，一方面市集上存在普遍未售出的商品房库存，另一方面，稠密低收入家庭和大学毕业生濒临住房曲折的问题。这才是问题的重要所在。咱们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗？不是一直在观点建立租出与购买并重的新模式吗？当今，咱们濒临一个历史性的机遇。管束决议其实并不复杂：成就住房银行，大规模收购库存商品房并将其振荡为租出住房。这么不仅大要改善民生，还能为开荒商提供现款流，解救所在财政，市集也将因此止跌回稳。供求关系的更正将随之而来，更病笃的是，中国将建立起一个大规模的住房保险体系，已毕多方面的共赢。

在此经过中，必须确保收购的房产调理为廉租房，而绝非分厢房，以免在咱们的国情下引发普遍寻租步履。同期，必须从国度层面建立住房银行，确保资金老本便宜、期限长、规模大。不然，像咫尺出台的收储政策那样，资金难以落地，无法已毕本质服从。

正文

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡开荒部发布《对于促进房地产市集牢固健康发展关联税收政策的公告》，以及税务总局发布《对于镌汰地皮升值税预征率下限的公告》，明确多项解救房地产市集发展的税收优惠政策。各项政策具体履行是2024年12月1日，2024年12月1日前，个东谈主销售、购买住房波及的升值税、契税尚未讲演交纳的，可按新政履行。

上周东谈主大常委会发布会示意“解救房地产市集健康发展的关系税收政策”，本次发文为服气崇敬落地，财政发力镌汰购房老本。

1、加大契税优惠力度，镌汰购房者置业老本

《公告》提到：“对个东谈主购买家庭唯独住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个东谈主购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”

解读：这次新政将契税1%低税率优惠面积尺度已从原先的90㎡普及至140㎡。天下规模内的个东谈主购房者，不管是购买家庭唯独住房如故第二套住房，惟有房产面积不最初140㎡，均可享受斡旋的1%契税优惠税率。对于面积最初140㎡的住房，唯独住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率履行。

这次政策治疗将税费优惠的受益东谈主群从蓝本的刚需购房者推广至改善型购房者，权臣减轻了购房者的税负，大幅镌汰了购房交游老本。异常是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住宅券税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不最初140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需交纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者省俭了12万元的契税开销。

2、若取消普宅尺度，销售握2年及以上住房罢职升值税，有用镌汰二手房市集交游老本

《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消辽远住宅和非辽远住宅尺度的，取消辽远住宅和非辽远住宅尺度后，与天下其他地区适用斡旋的个东谈主销售住房升值税政策，对该城市个东谈主将购买2年以上（含2年）的住房对外售售的，免征升值税。”

“取消辽远住宅和非辽远住宅尺度的城市，征税东谈主建造辽远尺度住宅出售，升值额未最初扣除表情金额20%的，连续免征地皮升值税。”

解读：近期，北京和上海也曾明确告示将取消普宅的尺度，而广州和深圳尚未发布关系政策。辽远住宅尺度主要波及升值税和地皮升值税。在本次政策治疗中，个东谈主销售握有2年（含）以上住房的升值税被明确免征，这一步履将有用镌汰二手房市集的交游老本，并在一定进程上引发市集活跃度。以上海市集为例，在政策优化前，即使房产握有满2年，非辽远住宅仍需交纳升值税。假定房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，凭证之前的政策，应交纳的升值税约为14.3万元。但是，新政后，握有满2年的原非辽远住宅可免征升值税，这意味着蓝本应交纳的升值税可都备省俭。

对于地皮升值税，这次新政未作念治疗。

3、镌汰地皮升值税预征率下限，缓解房企资金压力

《公告》提到：“将各地区地皮升值税预征率下限斡旋镌汰0.5个百分点。各地不错取悦腹地区情况对本质履行的预征率进行治疗。”

解读：在2010年，税务总局曾发文法例各地区的地皮升值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。但是，跟着房地产市集的握续治疗，很多房地产项谋略本质地皮升值税率也曾权臣镌汰，导致企业多缴税费，增多了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政治疗后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。

这次政策治疗不仅镌汰了企业预征预缴的地皮升值税，减轻了企业的资金压力，并且有助于踏实企业的预期，促进了房地产市集的健康发展。异常是对于那些地皮升值税本质税率也曾镌汰的表情，企业不错期待退税，从而开释出更多的流动资金，用于其他投资或运营动作。

4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、握续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分派要平允。收储库存商品房用于保险房，一举多得，缓解所在财政压力，买通开荒商现款流，幸免住户烂尾楼，为寰球提供保险房。

2）握续降息，调和镌汰关系税费、中介费等，减少购房老本。

3）全面取消限购，回来市集化，开释刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该渐渐全面放开。

遥远望，以“城市群策略、金融踏实、东谈主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢，不错加速构建房地产新模式。

对于房地产改日趋势，咱们有三大判断：

第一大判断，要是货币、财政、楼市政策握续发力，经济触底回升，带动行状和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。不然就会像517新政相通，少顷反弹后再度回落，损害市集信心；

第二大判断，改日以分化为主，房地产遥远望东谈主口、中期看地皮、短期看金融，东谈主口流入的一线和强二线城市有望改善，东谈主口流出、库存严重多余的稚童级城市濒临漫长的去化；

第三大判断，政策层面短期无用记挂房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区要是大幅高涨不错通过东谈主地挂钩的市集化口头调控。

期待这次一饱读作气，提振信心，才能确切已毕从政策底-情谊底-市集底-经济底，促进房地产市集止跌回稳，助力中国经济握续复苏。